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Rentabilidad garantizada con la titulación de créditos

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Rentabilidad garantizada con la titulación de créditos

Rentabilidad garantizada ¿Cree que realmente las nuevas TLTRO animarán al mercado de crédito bancario?
Draghi se han jugado las últimas cartas que tiene para poder reactivar la confianza de los consumidores a través de reactivar el crédito. Desde hace muchos meses está anunciando medidas constantemente para poder trasladar de la macroeconomía a la microeconomía de las familias una mejora sustancial económica, pero no está sucediendo.

rentabilidad garantizada

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Las medidas anteriores que introdujo, tanto la Fed como el BCE son políticas monetarias, económicas y financieras a nivel global, pero no están acabando de reactivar económicamente a los países. Estas medidas tienen que terminar impulsando e incentivando a que la banca dé créditos a las familias, empresas, PYMES, etc, para que se transmitan a la economía real.

Los consumidores actualmente están viviendo un periodo de incertidumbre a nivel global de las consecuciones que hemos ido teniendo y que no se ven los brotes verdes que no acaban de llegar.

Consideran que estas medidas tienen que impulsar la concesión de créditos, pero es que desde los bancos dicen que es que no hay demanda solvente para conceder esos créditos…
Venimos de una etapa de libre albedrío en la que se han cometido grandes errores y ahora la banca ha tomado ejemplo y precauciones que se han trasladado a la reestructuración y a sus balances. La banca ahora se ha posicionado en ser restrictiva, pero esa restricción tiene que ser prudencial, no puede bloquear el crédito a las empresas y PYMES.

Por ello, las medidas del BCE tienen que ir destinadas a proteger el desarrollo empresarial para que se traslade al consumo.

También hay otras medidas que el BCE ha puesto sobre la mesa y que dañan los márgenes de los bancos, como la bajada de tipos de interés al 0% y la rebaja de los tipos de depósitos…
Lo que el BCE busca es que la banca esté en constante movimiento para que no se siente sobre el dinero y fluya a la economía real. En los últimos años se ha hecho un cambio de paradigma en el sector, con las fintech, que hacen que los consumidores tengan un exceso de información constante para la toma de decisiones, algo que la banca está notando. Así, la banca va a tener que ser creativa dando un mejor servicio para poder cobrar comisiones. Estamos en un momento histórico de un cambio a nivel financiero y se está desarrollando, tanto la banca tradicional, como la banca alternativa o la “banca en la sombra”.

 

 
¿Hasta qué punto las Fintech pueden cambiar el mapa actual bancario?
Hay un reinado de los bancos, pero los bancos se hicieron eco de la industria fintech. Ahora precisamente tenemos un boom de los millenians que son el target al que se están orientando las fintech y los bancos tradicionales, con atención online, nuevas tecnologías, etc. estas medidas, a nivel mundial permiten que la banca no se relaje, para que sea creativa, proactiva y apoye la economía, no que sólo se dedique a vivir de las comisiones.
 
Según InverpriBan, en este escenario se crean nuevas oportunidades de inversión alternativa, como renta hipotecaria y bonos de garantía hipotecaria pero, ¿qué nos ofrecen a nivel de rentabilidad/riesgo?
En el último periodo vemos que los inversores están notando una irracionalidad en el mercado de inversión, puntos técnicos que no apoyan lo que se está viviendo. Evidentemente, los inversores buscan alternativas y, dentro de la tecnología fintech, existen productos que permiten la gestión alternativa de inversiones, como puede ser la titulización de créditos. La titulización de créditos permite insertar dinero a la economía y, a su vez, los inversores pueden obtener una rentabilidad con una garantía que es un activo financiero inmobiliario que está garantizando esa inversión.

En el modelo del crowdlending y el crowdfunding los inversores tiene que tener un paréntesis de duda, de dónde está garantizada la inversión. En cambio, en el tema de las cédulas hipotecarias o los bonos de garantía hipotecaria el inversor tiene garantizada la inversión con un activo subyacente y no está invirtiendo en una empresa determinada, sino que está confiando la inversión a ese activo y delegando la administración del cobro de ese activo, como si fuera un alquiler. Nosotros no administramos alquileres o rentabilidad inmobiliaria, sino rentabilidad hipotecaria y transmitimos esa rentabilidad al inversor.
 
¿Hasta qué punto pueden garantizar activos inmobiliarios unas rentabilidades tan altas como las que dan estos productos, pues pueden variar los alquileres, el valor de los activos inmobiliarios, etc?
En los últimos 8 años el mercado inmobiliario español ha tenido un ajuste de más del 50%. De hecho, a partir de 2015 hemos tenido una cierta reactivación con los fondos internacionales fijando su atención en España. Ha aumentado un 2% la compraventa de viviendas y hay una pequeña elevación de los precios según las zonas, se nota un estancamiento de esos fondos que antes compraban a granel. Ahora no estamos a expensas de una burbuja inmobiliaria., ya que no hay crédito que apoye una posible burbuja inmobiliaria. El mercado actual no está sujeto a una corrección como en los años anteriores. Por ello, si nos centramos en la inversión alternativa, estamos hablando, no de carteras hipotecarias subprime, sino que hemos tomado las medidas necesarias para que no vuelva a ocurrir.
Un inversor que invierte en una cédula hipotecaria de nuestra cartera hipotecaria tiene una cobertura de más del 60%, nosotros no financiamos  más de un 30% del valor de mercado actual.

Pero los precios han crecido sobre todo en activos prime, pero si los fondos se han vuelto más selectivos y actualmente la demanda está en máximos históricos desde 2007, ¿hasta qué punto puede haber suficientes activos prime que respalden estas garantías?
Los activos prime están en determinadas zonas, pero la originación de la nueva cartera hipotecaria se basa exclusivamente en que haya un respaldo por parte de un deudor solvente, y fundamentalmente que haya una cobertura. En la cartera administrada que ofrecemos rentabilidades del 9,75% nos basamos en que tiene que haber una cobertura muy amplia del activo colateral. Independientemente de que estemos hablando de una cobertura prime o no prime, estamos fuertemente respaldados.

Evidentemente, dirás que una rentabilidad tan elevada conlleva unos riesgos asociados y el perfil de nuestro inversor es moderado-conservador, ya que está apoyado sobre un activo que está soportado por esta cobertura. Evidentemente, si hay un periodo de iliquidez, se dejan de percibir los intereses mensuales de la rentabilidad que está obteniendo y se inicia un proceso para la recuperación de ese cobro de los intereses. Otro factor es el plazo, pues los título de garantía o renta hipotecaria tienen un vencimiento de no menos de 5 años, con lo cual, para obtenerte una rentabilidad mayor hay que tener un periodo de inversión medio de 5 años.
 
¿No puedo recuperar mi dinero antes de 5 años?
No. Está la restricción, por eso es que da el 9,75% de interés, sino, estaríamos hablando de menor rentabilidad. Las inversiones en rentas hipotecarias siempre son con horizontes de medio largo plazo.

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